RC Pro marchand de biens ou assurance décennale : quelles différences ?

Article rédigé par Sylvie Simonin – Cheffe de marché Marchand de biens Prisme Assurances

Lorsqu'un marchand de biens réalise des travaux avant de revendre un bien, plusieurs assurances peuvent entrer en jeu. Pourtant, leurs rôles sont souvent confondus.

La responsabilité civile professionnelle marchand de biens, l'assurance décennale et l'assurance dommages-ouvrage répondent chacune à un objectif bien précis et complémentaire.

Les distinguer est essentiel pour sécuriser une opération immobilière, rassurer les acquéreurs et éviter les mauvaises surprises au moment de la vente.

Le contrat RC marchand de biens garantit-il les travaux ?

La réponse est non.

Il n'est pas rare qu'un marchand de biens demande une attestation de responsabilité civile marchand de biens afin de la transmettre au notaire lors de la revente du bien, pensant qu'elle permettra de justifier que les travaux sont garantis.

Pourtant, ce n'est pas la vocation de ce contrat.

Ce que vérifie le notaire

Lorsque le notaire contacte l'assureur afin de connaître précisément les garanties du contrat, il vérifie en premier lieu que le marchand de biens dispose bien d’une garantie RC en vigueur à la date de la vente. Ce préalable exigé par la majorité des notaires, garantira l’acheteur d’avoir un recours contre un acteur solvable (ALLIANZ pour PRISME) pour les conséquences d’un vice caché, et ce même si le marchand de biens n’exerce plus son activité.

Dans le cas d’une rénovation, le notaire peut également demander si les travaux ont fait l’objet d’une dommages-ouvrage.

En l’absence de garantie, cette situation peut retarder la vente, conduire l'acquéreur à demander des garanties complémentaires ou encore à re-négocier le prix du bien.

Que couvre donc une responsabilité civile marchand de biens ?

Le contrat de responsabilité civile professionnelle marchand de biens couvre les dommages causés à des tiers du fait de l'activité exercée, dans les conditions prévues au contrat.

Cette assurance protège ainsi le marchand de biens lorsque sa responsabilité est engagée dans le cadre de son activité.

La RC marchand de biens est essentielle, même si elle ne garantit pas les travaux : 

Le rôle de ce contrat d’assurance est différent : il couvre les dommages causés à des tiers dans le cadre de l'activité du marchand de biens, dans les limites des garanties prévues au contrat.

Si des dommages sont causés à des tiers du fait des travaux, la garantie RC marchand de biens peut s’appliquer au titre de la garantie RC du maître d’ouvrage.

Exemple : des fissures apparaissent dans un bien voisin suite aux travaux et la responsabilité du marchand de biens est recherchée. 

Par ailleurs, le contrat RC marchand de biens peut également intervenir sur les conséquences d'un vice caché affectant un bien vendu.

Prenons un exemple.

Vous revendez un appartement sans avoir réalisé de travaux sur la toiture. Quelques mois plus tard, un dégât des eaux provenant de la toiture affecte les parties communes et certaines parties privatives. (plâtrerie, peinture, plancher…) L’expertise a mis en évidence que l’origine du sinistre était due à un vice de la toiture. S’agissant d’un vice caché, le contrat RC pro marchand de biens peut être mobilisé pour financer les conséquences du vice caché :

• Dommages matériels : réfection des murs, plafonds, planchers…
• Conséquences financières : frais de relogement, intérêts d’emprunt, pertes de loyers, perte de jouissance…

Important : Le contrat marchand de biens PRISME n’opposera pas de déchéance de garantie en l’absence d’une maîtrise d’œuvre, ou sans la souscription d’un contrat dommages-ouvrage.

À l'inverse, si vous avez remplacé la toiture avant la vente, les éventuels désordres ou malfaçons liés à ces travaux relèvent de l’assurance RC décennale obligatoire du couvreur.

C'est toute la différence entre une RC marchand de biens et une assurance décennale : l'une protège l'activité du marchand de biens, l'autre est destinée à couvrir les travaux lorsqu'ils relèvent du régime décennale obligatoire.

À quoi sert une assurance décennale ?

L'assurance décennale est souscrite par l'entreprise ou l'artisan qui réalise les travaux et couvre sa responsabilité lorsque des désordres relevant de la garantie décennale apparaissent sur son ouvrage après la réception des travaux. (atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination).

L’assurance décennale n'est donc pas une responsabilité qui pèse sur le marchand de biens, puisqu’il n’a pas la qualité de constructeur.

Le marchand de biens doit vérifier les assurances des entreprises

Lorsque des travaux sont confiés à des entreprises, le marchand de biens doit collecter leurs attestations d'assurances décennale et vérifier avec attention :

• Validité de l’attestation à la date d’ouverture de chantier
• Les travaux effectués correspondent bien aux activités assurées 

Pourquoi faut-il vérifier les activités mentionnées sur une assurance décennale ?

Disposer d'une attestation décennale ne suffit pas.

Il est également indispensable de vérifier que l'activité déclarée correspond exactement aux travaux confiés à l'entreprise.

L'exemple du remplacement des fenêtres

Un marchand de biens fait remplacer les fenêtres d'un immeuble.

L'entreprise lui remet une attestation d'assurance décennale.

À première vue, tout semble conforme.

Pourtant, il ne suffit pas que l'attestation mentionne une activité de menuiserie.

Elle doit couvrir précisément la menuiserie extérieure.

Dans le cas contraire, si un désordre apparaît, le marchand de biens devra engager des démarches contre l'entreprise.

Et si celle-ci n'est plus solvable ou a cessé son activité, il pourra être contraint de financer une seconde fois des travaux qu'il avait déjà réglés.

Que se passe-t-il lorsque le marchand de biens réalise lui-même les travaux ?

La situation est différente lorsque le marchand de biens choisit de réaliser lui-même tout ou partie des travaux. Il prend alors la qualité de constructeur.

Dans ce cas, il ne peut plus s'appuyer sur l'assurance décennale d'une entreprise intervenante. 

Il s’agit d’une obligation légale : en son absence, le marchand de biens assumera sur ses biens propres les conséquences des éventuelles malfaçons qui pourraient apparaître dans les dix ans suivant la réception des travaux.

Ce risque peut représenter un coût important pour l'entreprise si des réparations doivent être réalisées après la vente.

Là encore, il est important de rappeler qu'une RC marchand de biens ne remplace pas une assurance décennale.

Quel est le rôle de l'assurance dommages ouvrage ?

Lorsqu’un marchand de biens fait réaliser des travaux de rénovation, l’assurance Dommages-Ouvrage constitue une protection essentielle. Obligatoire dès lors que les travaux relèvent de la garantie décennale, elle permet de préfinancer rapidement les réparations des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sans attendre le recours contre l’assureur du constructeur concerné. L’assureur indemnise rapidement le propriétaire, puis exercera un recours contre les entreprises et leurs assureurs. Pour le marchand de biens, cette garantie sécurise la revente du bien, rassure les acquéreurs et limite les risques financiers et juridiques liés à l’opération immobilière.

Une sécurité supplémentaire avant la revente

La souscription d'une assurance dommages ouvrage permet également de rassurer les acquéreurs.

Elle présente un autre avantage : l'assureur vérifie les attestations décennales des entreprises intervenantes avant la mise en place du contrat, ce qui permet de détecter une éventuelle absence ou insuffisance de garantie.

RC marchand de biens, assurance décennale et dommages ouvrage : trois assurances complémentaires

Une opération de marchand de biens comportant des travaux ne repose pas sur un seul contrat.

Chaque assurance intervient dans un domaine précis.