Le marchand de biens doit assurer les biens qu’il acquiert entre l’achat et la revente, y compris lorsque des travaux de rénovation sont réalisés pendant la période de détention. Cette phase est sensible, car le bien peut être vacant, évoluer rapidement et présenter un niveau de risque différent de celui d’un immeuble détenu dans un cadre patrimonial classique.
En pratique, beaucoup de professionnels rencontrent des difficultés au moment de souscrire une assurance pour les immeubles qu’ils détiennent temporairement. La raison est simple : un marchand de biens n’est pas assimilé à un propriétaire non occupant au sens classique du terme. Dans ce contexte, un contrat mal adapté peut créer une insécurité importante en cas de sinistre.
Pourquoi un marchand de biens n’est pas un PNO classique
Un contrat PNO est généralement conçu pour un propriétaire qui détient un bien immobilier sans l’occuper lui-même, le plus souvent dans une logique locative ou patrimoniale.
La situation du marchand de biens est différente. Il achète un bien dans une logique de revente, parfois après rénovation, division ou remise en état. Le risque assuré n’est donc pas celui d’un propriétaire non occupant classique.
Cette distinction est essentielle au moment de la souscription. Le contrat doit mentionner clairement la qualité de marchand de biens afin que la garantie corresponde réellement à l’activité exercée.
Le risque d’un contrat mal adapté en cas de sinistre
Lorsqu’un professionnel souscrit un contrat PNO classique pour couvrir un bien acquis en vue de sa revente, il s’expose à une difficulté majeure : le défaut d’adéquation entre le contrat et la qualité réelle de l’assuré.
En cas de sinistre, un refus de garantie peut être opposé si l’assureur considère que le contrat souscrit ne correspond pas au risque déclaré. Autrement dit, un marchand de biens qui déclare un sinistre sur une PNO classique peut se voir refuser l’indemnisation pour défaut de qualité.
Ce point mérite une vigilance particulière. L’enjeu ne porte pas seulement sur la présence d’une assurance, mais sur la validité réelle de la couverture en cas de dommage.
Pourquoi il est souvent difficile d’assurer ce type de bien
La recherche d’une couverture adaptée repose sur plusieurs réalités propres aux opérations de revente immobilière.
Des bâtiments souvent vacants
Les immeubles achetés dans cette logique sont généralement vides au moment de l’acquisition ou entre deux phases du projet. Cette vacance accroît certains risques, notamment en cas de dégât des eaux ou de sinistre découvert tardivement.
Des biens destinés à faire l’objet de travaux
Les biens détenus peuvent faire l’objet de travaux de rénovation, parfois dès l’achat. Cette situation modifie l’exposition au risque et peut entraîner des restrictions de garantie selon les contrats.
Une activité souvent exclue des contrats standards
De nombreux contrats classiques ne sont pas conçus pour couvrir une activité de revente immobilière. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est important de vérifier que le contrat s’applique bien à une société exerçant cette activité.
Les limites à connaître dans certains contrats multirisques
Même lorsqu’une couverture dédiée est proposée, certaines limites doivent être étudiées avec attention.
Une garantie dégât des eaux parfois exclue pendant les travaux
Certains contrats prévoient une exclusion du dégât des eaux pendant les travaux. Or, ce type de sinistre fait partie des risques les plus courants sur un immeuble vacant ou en rénovation.
La souscription d’une TRC en cas de gros œuvre
En présence de travaux de gros œuvre, il peut être nécessaire de souscrire en complément un contrat Tous Risques Chantier (TRC). Cette exigence doit être anticipée dès le montage de l’opération.
Des franchises élevées
Certaines formules prévoient des franchises importantes. En cas de sinistre, cela peut réduire fortement l’intérêt économique de la garantie.
Une gestion plus complexe en cas de revente par lots
La vente progressive d’un immeuble peut complexifier la gestion de l’assurance. Selon les contrats, cela peut conduire à souscrire une garantie distincte pour chaque lot restant, avec à la clé un coût global plus élevé.
Que se passe-t-il lorsqu’un lot est vendu ?
Lorsqu’un marchand de biens a souscrit un contrat multirisque pour l’immeuble entier et qu’il vend un premier lot, la situation évolue.
Il doit alors souscrire un contrat de copropriété et maintenir une garantie de CNO (copropriétaire non occupant) pour les lots non vendus. Il devient donc CNO pour les lots qu’il détient encore dans l’immeuble.
Cette étape est importante, car elle suppose une adaptation du dispositif d’assurance au fur et à mesure de l’avancement de la commercialisation.
Une solution pensée pour simplifier la souscription et la gestion
PRISME Assurances a conçu une assurance multirisque immeuble dédiée à cette activité, avec un objectif clair : faciliter la souscription et la gestion des biens détenus avant leur revente.
Cette solution permet notamment :
● une souscription simple,
● une gestion rapide,
● l’obtention d’une attestation le jour même,
● la mise en place d’un seul contrat,
● l’accompagnement par une équipe spécialisée.
Ce type d’organisation permet de gagner en lisibilité et d’éviter certaines difficultés administratives souvent rencontrées avec des contrats standard ou mal adaptés.
L’importance d’une attestation claire au moment de la souscription
Au moment de garantir un bien, il est essentiel de demander une attestation précisant clairement que le contrat s’applique également à une société exerçant une activité de marchand de biens.
Cette précaution est indispensable pour éviter toute difficulté ultérieure en cas de sinistre. Une attestation imprécise, ou un contrat reposant sur une qualification inadaptée, peut fragiliser toute la couverture.
La vigilance à la souscription reste donc un point central de la sécurisation de l’opération.
FAQ – PNO et activité de marchand de biens
Un marchand de biens peut-il souscrire une PNO classique ?
Non, pas dans les mêmes conditions qu’un propriétaire non occupant classique. Le contrat doit tenir compte de la qualité réelle de l’assuré et de la nature de l’activité exercée.
Pourquoi un refus de garantie peut-il intervenir ?
Un refus peut être opposé si le sinistre est déclaré sur un contrat qui ne correspond pas à la qualité de marchand de biens.
Pourquoi ces biens sont-ils plus difficiles à assurer ?
Principalement pour trois raisons : ils sont souvent vacants, ils peuvent faire l’objet de travaux, et l’activité exercée est fréquemment exclue des contrats standards.
Un contrat multirisque dédié suffit-il toujours ?
Pas nécessairement. Il faut vérifier les exclusions, les franchises et les conditions applicables pendant les travaux, notamment en cas de gros œuvre.
Que faut-il faire après la vente d’un lot ?
Il faut souscrire un contrat de copropriété et conserver une garantie CNO pour les lots non encore vendus.
Quel point vérifier absolument lors de la souscription ?
Il faut demander une attestation mentionnant clairement que le contrat couvre bien une société exerçant une activité de marchand de biens.
Conclusion
La question de la PNO ne peut pas être abordée de manière classique lorsqu’il s’agit d’un professionnel qui achète un bien pour le revendre. Entre vacance, travaux et évolution du statut du bien au fil de l’opération, la couverture doit être étudiée avec précision.
Souscrire un contrat inadapté peut créer un risque important en cas de sinistre. À l’inverse, une solution pensée pour cette activité permet de mieux sécuriser la détention du bien jusqu’à sa revente, tout en simplifiant la gestion assurantielle.